Pressemitteilung

Stuttgart, 11. August 2026 – Unter der federführenden Leitung der Müller Advisory Group wurde gemeinsam mit einem interdisziplinären Beraterteam die strategische Konzeption einer grenzüberschreitenden Gesellschafts- und Investitionsstruktur für eine in der Schweiz ansässige Investorengruppe erfolgreich abgeschlossen.

Gegenstand des Mandats war der Aufbau einer skalierbaren Plattform für den systematischen Erwerb, die Aufwertung und die anschließende Veräußerung deutscher Immobilien. Der Schwerpunkt liegt auf Mehrfamilienhäusern, die nach dem Ankauf strukturell und wirtschaftlich optimiert, in einzelne Einheiten aufgeteilt und anschließend an private sowie institutionelle Anleger veräußert werden sollen.

Die Investoren verfügen bereits über eine operative Gesellschaft mit Sitz in der Schweiz, über die der Vertrieb und die Vermittlung der Immobilienprojekte koordiniert werden. Für die geplante Expansion nach Deutschland sollte eine Struktur entwickelt werden, die den grenzüberschreitenden Kapitalfluss, die steuerliche Behandlung der Projektgewinne, die Finanzierung durch deutsche Banken sowie die haftungsrechtliche Trennung der einzelnen Immobilienvorhaben in einem einheitlichen Modell zusammenführt.

Die Müller Advisory Group verantwortete dabei die übergeordnete Strukturierungslogik, die Koordination der beteiligten Fachberater sowie die Zusammenführung der deutschen und internationalen Anforderungen zu einem konsistenten Gesamtmodell.

Ein zentraler Bestandteil des Projekts war die Entwicklung einer modularen Projektstruktur. Anstelle einer einheitlichen Gesellschaft für sämtliche Immobilieninvestitionen wurde geprüft, jedes Objekt über eine eigenständige haftungsbeschränkte Projektgesellschaft zu erwerben und abzuwickeln. Dadurch können wirtschaftliche, rechtliche und finanzielle Risiken einzelner Immobilienprojekte voneinander isoliert werden.

Diese Trennung ermöglicht zugleich eine transparente Projektfinanzierung, eine objektspezifische Beteiligung weiterer Investoren sowie den gezielten Verkauf einzelner Projekte oder Projektgesellschaften, ohne die gesamte Investitionsplattform zu beeinträchtigen.

Im Rahmen der Strukturierungsphase wurden fünf alternative Investitionsmodelle umfassend analysiert. Dazu gehörten deutsche Projektgesellschaften in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG, grenzüberschreitende Strukturen mit einer ausländischen Komplementärgesellschaft sowie direkte Immobilieninvestitionen über schweizerische, luxemburgische oder liechtensteinische Kapitalgesellschaften.

Für jede Struktur wurden insbesondere die deutsche Körperschaft- und Gewerbesteuer, mögliche Betriebsstättenrisiken, die jährlichen Deklarationspflichten, die gesellschaftsrechtliche Haftungstrennung sowie die praktische Finanzierbarkeit durch deutsche Kreditinstitute untersucht.

Besondere Bedeutung hatte die Frage, wie die operative Substanz und Geschäftsleitung der beteiligten Gesellschaften organisiert werden müssen. Bei grenzüberschreitenden Immobilienprojekten entscheidet nicht allein der formale Sitz einer Gesellschaft über die steuerliche Behandlung. Maßgeblich sind unter anderem die tatsächliche Geschäftsleitung, die operative Tätigkeit in Deutschland und die mögliche Begründung einer deutschen Betriebsstätte.

Die entwickelte Struktur berücksichtigt daher nicht nur gesellschaftsrechtliche Beteiligungsverhältnisse, sondern auch Entscheidungsprozesse, Geschäftsführungsfunktionen, Projektsteuerung, Finanzierung und den Einsatz deutscher Generalunternehmer.

„Internationale Immobilienstrukturen lassen sich nicht durch die bloße Gründung einer ausländischen Gesellschaft lösen. Gesellschaftsrecht, Steuerrecht, Finanzierung, operative Substanz und Haftung müssen von Beginn an aufeinander abgestimmt werden. Unser Auftrag bestand darin, aus einem einzelnen Immobilienvorhaben eine skalierbare Investitionsplattform zu entwickeln, über die zukünftig mehrere Projekte parallel und voneinander getrennt umgesetzt werden können“, erklärt Rico Müller, Geschäftsführer der Müller Advisory Group.

Neben der steuerlichen Effizienz stand insbesondere die institutionelle Skalierbarkeit im Mittelpunkt. Die Struktur soll es der Investorengruppe ermöglichen, weitere Immobilienprojekte aufzunehmen, externe Finanzierungen einzubinden und das bestehende Vertriebsmodell über die Schweizer Gesellschaft mit den deutschen Projektgesellschaften zu verzahnen.

Gleichzeitig wurden die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass jedes Projekt separat bewertet, finanziert, gesteuert und veräußert werden kann. Dies erhöht die Transparenz gegenüber Banken, Investoren, Geschäftspartnern und potenziellen Käufern.

Die Strukturierungsphase umfasste darüber hinaus die Abstimmung der deutschen Steuerfolgen mit den Anforderungen der beteiligten ausländischen Jurisdiktionen. Abhängig von der final gewählten Ausgestaltung sind neben deutschen Spezialisten auch Berater in der Schweiz, Luxemburg oder Liechtenstein in die Umsetzung einzubeziehen.

Auf Grundlage der umfassenden Variantenanalyse wurde eine konkrete Entscheidungs- und Umsetzungsroadmap entwickelt. Diese bildet die Grundlage für die Auswahl der finalen Investitionsstruktur, die Errichtung der beteiligten Gesellschaften, die steuerliche und rechtliche Detailprüfung sowie die anschließende Finanzierung und Durchführung der ersten Immobilienprojekte.

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